相続税の申告に使う価額と、話し合いに使う価額

相続税の申告では、財産評価基本通達にしたがって評価するのが原則です。一方、ご家族の話し合いや裁判所の手続きでは、その時点の時価が問題になります。同じ土地でも、どの場面で使うかによって、拠るべき価額が変わることがあります。

土地の形や接し方が、評価に効いてくる

間口が狭い、奥行きが長い、形が整っていない、私道にしか接していない。こうした事情は、その土地でできることを狭めます。鑑定評価では、現地を歩き、公図と登記を突き合わせたうえで、こうした条件を一つずつ価額に反映させます。図面の上だけでは分からないことが多いため、現地を見ることを省きません。

財産分与で、いつの時点の価額を見るか

不動産の価額は、時点によって変わります。買ったときの価格、今の価格、別居したときの価格。どの時点を基準にするかで結論が動きますので、先に時点を決めてから評価に入ると、話し合いが噛み合いやすくなります。時点が決まっていないまま数字を出し合うと、お互いの言い分が並行線になりがちです。

同じマンションでも、部屋によって価額は違う

階数、向き、角部屋かどうか、専有面積、リフォームの有無。同じ建物の中でも条件は一つずつ違います。近い条件の取引事例を集めて、その差を一つずつ調整していくのが鑑定評価の考え方です。同じマンションだから同じ価額、とはなりません。どこがどう違うのかを、書面でご説明します。

立退料の中身は、ひとつではない

立退きの場面でやり取りされる金銭は、借家権そのものの価格、移転にかかる実費、営業を休むことによる損失など、性質の違うものが重なっています。まとめて一つの金額にする前に、中身を分けて数えておくと、話し合いの根拠がはっきりします。

継続して払われている賃料を見直すとき

長く続いている賃貸借では、今の相場と契約の賃料が離れていくことがあります。継続賃料の評価では、契約が結ばれたときからの事情の変化を踏まえて、いまの契約の下で相当といえる賃料を検討します。新しく貸すときの賃料とは、考え方が違います。